隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，樓市不斷降溫，而經(jīng)濟(jì)增長放緩壓力又使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到制約，物流地產(chǎn)開始并越來越受到資本、政策和信息等配置要素影響。

市場“無形的手”把越來越多的資本帶入，穩(wěn)定的租金回報(bào)、漸進(jìn)稀缺的地塊和地價(jià)增長的期望，使得房地產(chǎn)商、電商、金融企業(yè)及工商貿(mào)企業(yè)等跨界布局物流地產(chǎn)。萬科萬緯、京東、菜鳥網(wǎng)絡(luò)、平安不動產(chǎn)等從不同背景以不同方式進(jìn)入到物流地產(chǎn)市場中，進(jìn)一步加劇了競爭性和稀缺性。

政府“有形的手”更是推波助瀾。一些地方政府為本地區(qū)利益而加大“零和博弈”力度，盡管在《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013—2020年)》中明確規(guī)定了29個一級物流園區(qū)布局城市、70個二級物流園區(qū)布局城市和若干本省確定三級物流園區(qū)布局城市，但在具體實(shí)踐中，一些地方政府卻往往突破各種政策限制。

“無形的手”和“有形的手”合力，讓物流園區(qū)增長速度越來越快、規(guī)模越建越大，但經(jīng)營效果卻不容樂觀。盡管在《第五次全國物流園區(qū)(基地)調(diào)查報(bào)告(2018)》中確認(rèn)了1638個規(guī)模以上物流園區(qū)處于運(yùn)營的已占67.9%，平均投資總額為14.5億元，2017年平均物流強(qiáng)度為432.9萬噸/平方公里，但也承認(rèn)了實(shí)際走訪調(diào)研中，部分園區(qū)規(guī)劃中的超大型物流園區(qū)并未真正落地經(jīng)營。

按圖索驥走訪幾個名列2018年度優(yōu)秀名單的物流園區(qū)，發(fā)現(xiàn)部分園區(qū)實(shí)際物流運(yùn)量還不及規(guī)劃及宣傳的1/3，而經(jīng)營收益和上繳利稅更是難以啟齒。

投資強(qiáng)而經(jīng)營弱的原因，在于國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展依舊處于萌芽期?；仡?0世紀(jì)80-90年代房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，可以了解標(biāo)準(zhǔn)化景觀住宅和房企品牌美譽(yù)度對購房者的吸引力，由此我們才能知道城市購物綜合體商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)收益。

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