房產(chǎn)部門解讀《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》
2012-12-05 來源： 點擊：1468次
一房產(chǎn)部門解讀《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》
1、如何交存？
維修資金的建立首先是交和存的問題，比如新建的小區(qū)如何交？使用年限較久的舊小區(qū)又如何交？按多少比例交？這些問題直接牽涉到每個業(yè)主的切身利益。《辦法》對維修資金交存的比例等進行了界定。
首次交存有兩個比例
《辦法》第七條 業(yè)主應當按照下列規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金：
（一）未配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%。
（二）已配置電梯的物業(yè)，業(yè)主每平方米建筑面積交存的首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的7%。
業(yè)主每平方米建筑面積應交存的首期物業(yè)專項維修資金的具體數(shù)額由市房產(chǎn)主管部門定期公布。
解讀：按照建設部有關規(guī)定，維修資金的首次交存比例在5%～8%，考慮到南寧市的經(jīng)濟發(fā)展和市民收入情況，對沒有電梯的物業(yè)小區(qū)，將收取的比例定在最低檔，為5%；對于有電梯的物業(yè)小區(qū)，規(guī)定的首次交存比例為7%，低于建設部規(guī)定的最高上限8%。
為什么有電梯的小區(qū)維修資金要多交一些？有關科室負責人說，這主要是考慮到電梯的正常使用年限為15年左右，按一般住宅的壽命70年算，在房屋的使用年限內(nèi)電梯要更換4次左右。而更換電梯所需的花費，在維修費用中是最大單的，一次至少要幾十萬元，因此，向有電梯的業(yè)主收取的維修資金比例，也要略高于沒有電梯的業(yè)主。
有關科室負責人說，物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價，純粹指的是建筑安裝的成本，不包括房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本、稅費及財務管理費用等，每年南寧市建設工程造價管理站都會對這個指標進行公布。
2008年的建筑安裝成本目前正在測算當中。一旦有結果，本報將會及時公布，這樣業(yè)主即可計算出自己首次應交存的金額了。
不交維修資金領不到新房鑰匙
《辦法》第九條 開發(fā)建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與業(yè)主約定物業(yè)專項維修資金交存的數(shù)額、交存時間、方式等事項，由業(yè)主按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。
解讀：據(jù)了解，早在公開向社會征求《辦法》意見的過程中，就有觀點提出，對于一般的普通家庭，買一套房本來就已傾其所有了，買房后還得交幾千元維修資金，可能會增加購房者的經(jīng)濟負擔，不少人對此表示反對。并且還有人認為，到時我不交又能怎么樣？
有關科室負責人說，實施維修資金制度是國務院《物業(yè)管理條例》及建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》確定的一項法律制度，有利于維護業(yè)主共同利益。《辦法》一經(jīng)出臺，就意味著將維修資金的交存進行了合法化，正是為了預防極少數(shù)人屆時不按規(guī)定交存維修資金，《辦法》的第十二條就有“物業(yè)購買人未按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位有權不交付房屋”的規(guī)定。
另外，《辦法》要求在簽訂購房合同時，開發(fā)商就要與業(yè)主約定維修資金交存的數(shù)額、時間和方式，如果在交房時業(yè)主不交存維修資金，視為業(yè)主違約，將按照購房合同約定的方式處理。屆時，不交維修資金就拿不到新房鑰匙。
新建小區(qū)首存資金由開發(fā)商墊付
《辦法》第十條 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位應當在下列期限內(nèi)（三個期限，略）按照房產(chǎn)主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預交物業(yè)專項維修資金：
業(yè)主在申請辦理商品房權屬登記前，應當向開發(fā)建設單位支付預交物業(yè)專項維修資金，并到管理機構辦理更名手續(xù)。
解讀：南寧市相關部門在外省市維修資金管理調研中發(fā)現(xiàn)，如果收取維修資金的時間不一樣，將會給維修資金的收取帶來難度。為了確保維修資金能夠最大限度地歸集到位，根據(jù)管理的需要，同時借鑒外省市的經(jīng)驗，《辦法》決定由開發(fā)建設單位預交，然后業(yè)主再與其結算后辦理變更手續(xù)。
換言之，11月1日之后新建的物業(yè)，維修資金將由開發(fā)商事先墊付，待交房時再由開發(fā)商向各位業(yè)主收取。
為什么要這樣做？因為目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)都是預售的，即開發(fā)商不知道誰是未來的業(yè)主；另外，即使確定了業(yè)主，如果業(yè)主在買房時先將此筆款項交給開發(fā)商，又怕被開發(fā)商挪用。那么只有由開發(fā)商先墊付，然后再由開發(fā)商向業(yè)主收取，《辦法》將此作為一個原則。另外，由于從商品房的預售到備案有一段時間，為了擴大維修資金的交存范圍，《辦法》將此時段的購房者也作為交存的對象。
舊房業(yè)主如何交存有詳規(guī)
《辦法》第十五條 本辦法實施前未建立或未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當自本辦法實施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續(xù)4年將首期維修資金交存至專戶管理銀行的物業(yè)專項維修資金專戶。業(yè)主大會對前款規(guī)定另有決定的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。
解讀：《辦法》第十條的規(guī)定針對的是新建的住宅小區(qū)，那么對于舊的物業(yè)小區(qū)，如果業(yè)主想交存維修資金，又將如何處理？
據(jù)介紹，由于南寧市建立維修資金制度較晚，大部分物業(yè)項目已交付使用并過了保修期。《辦法》借鑒哈爾濱等城市的經(jīng)驗，對實施前未建立維修資金的物業(yè)明確了補建方式和標準。以一套120平方米的住房為例，這套房子目前已入住10年，業(yè)主如果想補交維修資金，那么每年交存600元（120平方米×5元/平方米），連續(xù)交4年，共交存2400元。
房產(chǎn)局有關科室負責人說，業(yè)主大會沒有就維修資金的籌集做出決議的，舊小區(qū)的業(yè)主應當按照這個規(guī)定來交存首期維修資金。同時相關的法律還規(guī)定，業(yè)主大會對維修資金的籌集和使用要形成決議的，必須要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。
2、誰來管理？
維修資金到底由誰管？是物業(yè)公司還是業(yè)委會？是政府機構還是社會上的各種事務所？
維修資金由管理機構監(jiān)管
《辦法》第四條 市房產(chǎn)主管部門會同市財政部門負責本市物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導工作。市房產(chǎn)主管部門設立物業(yè)專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導的日常工作。
解讀：維修資金對于南寧市來說是個新生事物，它到底由誰來管？根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，結合對北京、杭州、南京等市調研的情況，明確在房地產(chǎn)主管部門設立專門的維修資金管理機構，負責開展有關的管理工作。
由于維修資金監(jiān)管內(nèi)容新、工作量大、涉及面廣、專業(yè)技術性強，《辦法》采納了市編辦提出的修改建議，確定由市房產(chǎn)主管部門設立管理機構，負責物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導的日常管理工作。
業(yè)主大會成立前由機構代管
《辦法》第十六條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，由管理機構負責代管。
解讀：小區(qū)的維修資金是一筆數(shù)目不小的錢，特別是某些面積超過百畝的大型小區(qū)，資金數(shù)額達百萬元以上。在上海等一些地方，就曾發(fā)生過業(yè)委會主任將上千萬元的維修資金卷走潛逃的事。為了確保這筆“醫(yī)保金”的安全，《辦法》規(guī)定了兩種管理模式：一是由管理機構代管，二是小區(qū)的業(yè)主大會決定如何管。
南寧市房產(chǎn)局有關科室負責人說，這一大筆錢如果劃轉至物業(yè)公司進行管理，存在一定的資金安全風險。因此《辦法》規(guī)定，這筆資金由政府部門專門設立的一個機構代管。值得一提的是，這個管理機構是不向業(yè)主收取任何費用的。
業(yè)主大會成立后由業(yè)主說了算
《辦法》第十七條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構代管物業(yè)專項維修資金的，應當就下列事項進行表決（共6項，略）。以上事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議，到管理機構辦理物業(yè)專項維修資金劃轉手續(xù)。
解讀：在《住宅專項維修資金管理辦法》里，規(guī)定了業(yè)主大會成立后，由管理機構代管的資金是要轉由業(yè)主大會自管的。雖然實踐證明，轉給業(yè)主大會自管的模式存在極大的安全風險，但畢竟維修資金是廣大業(yè)主自己的錢，如果業(yè)主有能力自管而不讓他們管，也說不過去。
因此《辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構代管維修資金的，召開業(yè)主大會進行表決同意，由業(yè)主大會決定管理模式。簡單地說，業(yè)主大會成立后，維修資金由誰管，全由業(yè)主說了算：可以自管，可以委托物業(yè)公司去管，也可以委托會計事務所管理，但前提必須要確保維修資金的安全。
每半年核對公布賬目情況
《辦法》第二十二條 管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當與專戶管理銀行每半年核對一次物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
解讀：交了維修資金后，業(yè)主如何知道自己的賬面余額情況？又如何監(jiān)督自己房屋“醫(yī)保金”確保安全？為增強業(yè)主對維修資金的知情權，《辦法》要求關聯(lián)單位每半年核對并公布一次物業(yè)專項維修資金賬目情況。另外，代管機構也將建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
比如，某小區(qū)的水管爆裂了，物業(yè)公司向業(yè)委會申請了1萬元的維修資金，但實際只用了8000元，這8000元是如何分攤的，剩下的2000元又將如何處理，這些都要在小區(qū)的公示欄進行公示。另一方面，管理機構也將通過開設觸摸屏、電話查詢、短信提示或銀行對賬單等方式，為廣大業(yè)主提供查詢服務。
3、如何使用？
錢有了，何種情況才能用？在支取時必須辦理什么樣的手續(xù)？一次支取的維修資金在數(shù)量上有沒有限制？《辦法》給予了明確。
維修資金“錢隨房走”
《辦法》第十九條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。原業(yè)主未交存首次物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主應當在辦理房屋所有權轉移登記前，與受讓人協(xié)商足額交存。
解讀：維修資金能不能像住房公積金一樣由業(yè)主本人提取現(xiàn)金？答案是“不能”。房屋除了在滅失時（比如拆遷、自然災害毀滅等）其維修資金可以提取外，其他任何情況都不能成為提取現(xiàn)金的理由。那么如果將房屋賣了呢？這種情況下，業(yè)主本人仍不能提取現(xiàn)金。《辦法》規(guī)定，維修資金是要隨著房屋一起“走”的。
比如，張三要將房屋賣給李四，其名下的維修資金有1.5萬元，那么張三不能取出這1.5萬元，這筆錢將隨著房屋戶主的變更，轉到李四的名下。當然，張三可與李四協(xié)商，要李四支付1.5萬元現(xiàn)金給張三。
維修費用由相關業(yè)主分攤
《辦法》第二十六條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。
解讀：什么是“相關業(yè)主”？舉兩個例子來說明。某小區(qū)有800戶人家，其中某棟樓（72戶人家）的外墻磁磚脫落，需要動用維修資金，那么所用掉的費用，就由這棟樓的72個業(yè)主來承擔，而不是這個小區(qū)的800戶主承擔；同樣是這棟樓，如果甲單元（24戶人家）的走廊的樓面墻體脫落，需要修補和重新粉刷，那么所產(chǎn)生的費用由甲單元的24個業(yè)主承擔，而不是這棟樓的72個業(yè)主承擔。
那么每戶業(yè)主分攤多少費用？是不是每戶都是一樣的費用？以甲單元為例，比如這個單元有A、B、C、D四種戶型，面積分別是120平方米、100平方米、80平方米、60平方米，各有6套，而這次修補和粉刷共用了5184元。
先計算出甲單元總面積為8640平方米，然后算出每平方米所分攤的費用為0.6元（5184÷8640），再乘以各戶型的面積即得出各戶所分攤的費用。那么A、B、C、D四種戶型的業(yè)主各承擔的費用為72元、60元、48元和36元。如果這當中涉及到尚未出售的物業(yè)，則由開發(fā)建設單位按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分攤這些費用。當然，這些事情不是由業(yè)主去做，而是由代管機構去做。
單項工程超過1萬元需審價
《辦法》第二十八條 按照本辦法使用物業(yè)專項維修資金時，維修工程符合以下情況之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：單項維修工程費用超過1萬元；一次性使用維修資金總額超過1.5萬元；其他依法應當進行項目審價的工程。
解讀：在南寧市某小區(qū)，有業(yè)主認為業(yè)委會在維修資金使用方面“動手腳”，比如有一次疏通下水道，就花費了三四千元，而據(jù)他們所知，不到兩千元即可搞掂。為保障專項維修資金科學、合理地支出，維護資金的安全性，《辦法》借鑒南京市的經(jīng)驗，對于涉及面廣、數(shù)額支出較大的維修項目，要求進行項目審價。
有關科室負責人解釋說，如果單項工程的維修費用幾千元就要求去審價，無疑增加了物業(yè)公司和業(yè)委會的工作量；如果不去審價，那么就可能出現(xiàn)“用1萬元報1.5萬元”的情況。另一方面，畢竟代管機構不是專業(yè)的維修部門，挖方需要多少錢？水管多少錢一米？總體價位是否合理？這些內(nèi)容必須要請第三方來確認。需要重申的是，這個第三方是社會上任何有相應資質的審價機構，而不是政府部門指定的機構。
緊急狀況可預先撥款
《辦法》第三十二條 物業(yè)專項維修資金在管理機構代管期間，物業(yè)經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)電梯故障、屋頂漏水等嚴重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理單位或業(yè)主委員會提出書面緊急報告，管理機構核實后及時通知市財政部門預先撥款。
解讀：住房與其他物品不同，如果發(fā)生故障，時間是拖不得的。比如水管爆裂了，如果不及時搶修，不但業(yè)主沒水用，還會造成極大的浪費；屋頂漏水了，如果不及時修補，樓下的業(yè)主就會遭大殃。對此，《辦法》明確了關于緊急情況下列支維修資金的程序。
有關科室負責人說，由于小區(qū)共用部位、共用設施設備在使用中出現(xiàn)故障，可能會嚴重影響業(yè)主的正常生活，甚至會引發(fā)公共安全問題，因此，針對一些特殊的緊急情況，維修資金的使用以“快捷”兩字來確保故障的快速解決，即“先撥款后補手續(xù)”。
4、處罰規(guī)定
不交維修資金會受到什么樣的處罰、自己的維修資金存在哪等問題也是讀者們關注的，記者對這些問題一一采訪。
三級賬確保“醫(yī)保金”安全
《辦法》第五條 市財政部門設立物業(yè)專項維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。物業(yè)專項維修資金專戶應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；公有住房物業(yè)專項維修資金專戶，按照售房單位設賬。
解讀：維修資金這筆錢存在哪里？《辦法》明確了商業(yè)銀行是維修資金的專戶管理銀行。另一方面，維修資金還要進入財政專戶管理，以張三為例，張三住在南寧市興寧區(qū)陽光新都C棟507號房，那么第一個總賬設在財政部門，第二個賬戶設在陽光新都小區(qū)，第三個賬戶是張三，體現(xiàn)的是其名下的維修資金余額有多少、何時開支了什么費用等內(nèi)容。
開發(fā)商不交維修資金將受罰
《辦法》第三十五條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十條規(guī)定，不預交物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責令限期整改；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款并暫緩辦理相關業(yè)務。
《辦法》第三十六條 違反本辦法的規(guī)定，業(yè)主不交存或不續(xù)交應分攤的物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會可采取相應的催交措施。經(jīng)業(yè)主委員會催交，業(yè)主仍不交存或續(xù)交應分攤的物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門責令其限期交存。
解讀：畢竟是掏錢的事，因此可能有極少部分人不愿意干。《辦法》關于法律責任有兩方面，一是對于開發(fā)建設單位不墊付維修資金的處罰；二是對業(yè)主不交存或不續(xù)交維修資金的，將由房產(chǎn)主管部門責令其限期交存。
相關名詞解釋
專項維修資金：是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
建筑物總面積：是指專有部分面積總和。
物業(yè)共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的部位，包括：基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。
物業(yè)共用設施設備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)買賣合同，由單幢物業(yè)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的設施設備，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調系統(tǒng)、給排水管道、消防設施、避雷設施、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、音樂背景系統(tǒng)綠地、水箱、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場所、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
