進入12月，物業(yè)管理又成為備受人們關(guān)注的一個熱點，幾項關(guān)系到普通百姓切身利益的新規(guī)定開始實施，使得他們維護自己的合法權(quán)益有了更加具體、可行性更強的護身符。北京市國土資源和房屋管理局物業(yè)處、小區(qū)辦有關(guān)負責同志近日接受了記者的采訪，就物業(yè)管理中熱點問題的有關(guān)新規(guī)定進行了解釋。
            買房時應(yīng)對物業(yè)服務(wù)收費作出承諾
　　以前，有的業(yè)主入住新居后遇到過這樣的事：自己購買的商品房的物業(yè)管理費在入住后上漲了，高于購房合同中已經(jīng)約定了的價格。有的業(yè)主怕麻煩，就自認倒霉，多交些物業(yè)費息事寧人。這種情況自12月份開始即可避免，因為本市的《物業(yè)管理公約》制度將進行調(diào)整。
　　以前是開發(fā)公司制定《物業(yè)管理公約》，報經(jīng)市國土房管局核準后，開發(fā)商在賣房時把公約明示給買房人，買房人須承諾遵守公約。而9月1日開始實施的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：商品房的建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期服務(wù)合同包括服務(wù)的內(nèi)容、標準、費用及違約責任等；同時，建設(shè)單位在賣房時，與購房人簽訂的房屋買賣合同中必須包含物業(yè)管理服務(wù)、收費等內(nèi)容，同時建設(shè)單位還應(yīng)向買受人明示《業(yè)主臨時公約》，并要求購房人簽署遵守臨時公約的承諾書。這種制度即將取代目前物業(yè)管理公約核準制度。需要說明的是：一個物業(yè)項目的服務(wù)標準及收費價格應(yīng)是統(tǒng)一的，由開發(fā)商在賣房前統(tǒng)一確定，購房人只能選擇接受或不接受，而沒有修改的權(quán)利。
　　北京市國土房管局即將頒布《業(yè)主臨時公約》和物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。對于買房人來說，12月1日后要注意看買房合同，簽買房合同的同時就認可了物業(yè)服務(wù)及收費和《業(yè)主臨時公約》。
　　物業(yè)服務(wù)收費管理新機制將建立
　　國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部11月13日下達了《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》，指出：為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。
　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，本市將由價格主管部門與市國土房管局共同制定本市的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，而制定中將主要遵守以下幾項基本原則：
　　一是穩(wěn)定的原則，盡量維持現(xiàn)有的收費價格水平，避免價格大起大落。
　　二是堅持市場化的原則，今后制定的價格以市場調(diào)節(jié)價為主，政府指導價為輔。
　　三是統(tǒng)一收費單位原則，要按每月每平方米多少元來收取。
　　四是明確空置房的物業(yè)費應(yīng)由開發(fā)商或業(yè)主全額交納。
　　北京市國土資源與房屋管理局的有關(guān)人員特別強調(diào)：今后物業(yè)服務(wù)收費的總體原則和價格水平是穩(wěn)定的，不會大起大落，要建立一種新的收費管理機制，逐步走向市場化，服務(wù)水平?jīng)Q定收費的標準，從而使收費更加科學、合理。
　　招投標講究依法辦事
　　從12月1日起，新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須是經(jīng)過招投標的方式上崗。因為北京市《物業(yè)管理招投標辦法》規(guī)定，物業(yè)管理招投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，從而使此項活動更加規(guī)范。
        據(jù)介紹，本市實施此項規(guī)定的日期與《物業(yè)管理條例》的實施有3個月的延長期，為的是給已經(jīng)簽約的新建住宅項目或正在與企業(yè)進行洽談協(xié)商的項目留下一個過渡的時間。物業(yè)管理招標采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，同時在北京市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費招標公告。采取邀請招標方式的，應(yīng)當向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。《物業(yè)管理招投標辦法》規(guī)定了要有兩次備案，即招標人在招標前和確定中標人后，必須到市國土房管局備案。其中業(yè)主大會招標的到所在區(qū)縣國土房管局備案。有了此項規(guī)定，招投標的操作過程就比較完善了。
　　物業(yè)管理招標的方式有兩種，可以由招標人自行組織實施。即業(yè)主們通過業(yè)主大會，授權(quán)業(yè)主委員會與開發(fā)企業(yè)一起實施；招標人也可以委托中介機構(gòu)代理進行相關(guān)事宜。
　　招標過程中應(yīng)當注意的問題是：業(yè)主大會招標必須經(jīng)過2／3業(yè)主同意，開業(yè)主大會討論，而且需要由業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會具體負責操作事宜。這就需要小區(qū)的居民們支持、配合。目前，一些企業(yè)認為委托代理機構(gòu)辦理招標的定價不明晰，初期尚需探索與指導。物業(yè)管理評標工作必須由依法組成的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表（占1／3）和評標專家（占2／3）組成，評標專家從市國土房管局組建的專家?guī)熘须S機抽取。招標過程結(jié)束后，招標人和中標人應(yīng)按照招標和中標文件的內(nèi)容簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同，主要條款不能背離標書中的內(nèi)容。