進入12月，物業管理又成為備受人們關注的一個熱點，幾項關系到普通百姓切身利益的新規定開始實施，使得他們維護自己的合法權益有了更加具體、可行性更強的護身符。北京市國土資源和房屋管理局物業處、小區辦有關負責同志近日接受了記者的采訪，就物業管理中熱點問題的有關新規定進行了解釋。
            買房時應對物業服務收費作出承諾
　　以前，有的業主入住新居后遇到過這樣的事：自己購買的商品房的物業管理費在入住后上漲了，高于購房合同中已經約定了的價格。有的業主怕麻煩，就自認倒霉，多交些物業費息事寧人。這種情況自12月份開始即可避免，因為本市的《物業管理公約》制度將進行調整。
　　以前是開發公司制定《物業管理公約》，報經市國土房管局核準后，開發商在賣房時把公約明示給買房人，買房人須承諾遵守公約。而9月1日開始實施的《物業管理條例》規定：商品房的建設單位應與前期物業管理企業簽訂前期物業服務合同，前期服務合同包括服務的內容、標準、費用及違約責任等；同時，建設單位在賣房時，與購房人簽訂的房屋買賣合同中必須包含物業管理服務、收費等內容，同時建設單位還應向買受人明示《業主臨時公約》，并要求購房人簽署遵守臨時公約的承諾書。這種制度即將取代目前物業管理公約核準制度。需要說明的是：一個物業項目的服務標準及收費價格應是統一的，由開發商在賣房前統一確定，購房人只能選擇接受或不接受，而沒有修改的權利。
　　北京市國土房管局即將頒布《業主臨時公約》和物業服務合同的示范文本。對于買房人來說，12月1日后要注意看買房合同，簽買房合同的同時就認可了物業服務及收費和《業主臨時公約》。
　　物業服務收費管理新機制將建立
　　國家發展和改革委員會、建設部11月13日下達了《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》，指出：為規范物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定了《物業服務收費管理辦法》。
　　根據《物業服務收費管理辦法》，本市將由價格主管部門與市國土房管局共同制定本市的《物業服務收費管理辦法》，而制定中將主要遵守以下幾項基本原則：
　　一是穩定的原則，盡量維持現有的收費價格水平，避免價格大起大落。
　　二是堅持市場化的原則，今后制定的價格以市場調節價為主，政府指導價為輔。
　　三是統一收費單位原則，要按每月每平方米多少元來收取。
　　四是明確空置房的物業費應由開發商或業主全額交納。
　　北京市國土資源與房屋管理局的有關人員特別強調：今后物業服務收費的總體原則和價格水平是穩定的，不會大起大落，要建立一種新的收費管理機制，逐步走向市場化，服務水平決定收費的標準，從而使收費更加科學、合理。
　　招投標講究依法辦事
　　從12月1日起，新建住宅小區的物業管理企業必須是經過招投標的方式上崗。因為北京市《物業管理招投標辦法》規定，物業管理招投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，從而使此項活動更加規范。
        據介紹，本市實施此項規定的日期與《物業管理條例》的實施有3個月的延長期，為的是給已經簽約的新建住宅項目或正在與企業進行洽談協商的項目留下一個過渡的時間。物業管理招標采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，同時在北京市國土資源和房屋管理局網站上發布免費招標公告。采取邀請招標方式的，應當向5家以上物業管理企業發出投標邀請書。《物業管理招投標辦法》規定了要有兩次備案，即招標人在招標前和確定中標人后，必須到市國土房管局備案。其中業主大會招標的到所在區縣國土房管局備案。有了此項規定，招投標的操作過程就比較完善了。
　　物業管理招標的方式有兩種，可以由招標人自行組織實施。即業主們通過業主大會，授權業主委員會與開發企業一起實施；招標人也可以委托中介機構代理進行相關事宜。
　　招標過程中應當注意的問題是：業主大會招標必須經過2／3業主同意，開業主大會討論，而且需要由業主大會的執行機構業主委員會具體負責操作事宜。這就需要小區的居民們支持、配合。目前，一些企業認為委托代理機構辦理招標的定價不明晰，初期尚需探索與指導。物業管理評標工作必須由依法組成的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表（占1／3）和評標專家（占2／3）組成，評標專家從市國土房管局組建的專家庫中隨機抽取。招標過程結束后，招標人和中標人應按照招標和中標文件的內容簽訂（前期）物業服務合同，主要條款不能背離標書中的內容。